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,因为背着抱着一边儿沉。套内面积计价

发布时间:2019-02-24 13:30来源: 未知
套内面积计价售房十点肺腑之言

 

周六一早,套内面积计价售房的消息刷屏。攸克君不敢说自己从业时间长,但有限的从业年限中,套内面积计价这件事,隔一段时间就来一次,今天更是胜似全民狂欢,关于这个问题,攸克君说几句肺腑之言。

一、有此表述的,是《住宅项目规范》的征求意见稿,征求意见稿的意思,大家都明白,就不多说了。

二、从这个征求意见稿的主要内容来看,99%以上是关于住宅设计的内容,总则中写得也清楚,“为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、及技术措施,制定本规范。”

这是这份写有“套内面积计价”规范的“出发点”,从这一点上可以知道,这个住宅项目规范是针对住宅设计的规范性文件,实际上也是设计院起草的。

按照住建部内部系统的分工,这个规范大体应该由标准定额司牵头,而并非主管房地产市场的房地产市场监管司牵头,房地产市场交易的监管,属于后者职能。换句话说,如果是后者牵头搞的规范征求意见,那意味着什么,相信各位都非常清楚了。

三、从个人来讲,攸克君举双手赞成套内计价,换句话说,攸克君支持房地产交易过程一切透明、公平的计价及其方式。目前,重庆采用了套内计价的方式,北京则在公开的房地产备案信息中,包含了套内面积,虽然北京仍然按照建筑面积计价销售。

这说明一个问题,即套内计价与否,实操过程中取决于地方政府如何选择。房地产调控都讲究因城施策,交易方式、计价方式等,自然也难以一刀切,而取决于各地的市场环境、法制制度乃至习惯传统等。

套内面积计价与否,大部分是地方政府的行政事权。比如,重庆虽然是套内计价,但在相当长时间里,住宅还都是50年产权。

四、在现行的法律法规中,套内面积计价和建筑面积计价,都是合法合规的。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》,第十八条规定:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

重庆市虽然主要是以套内面积计价交易,但《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条则规定:商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同。

如果要在全国范围内废除一个交易方式,那么,恐怕是修改修订法律法规才能解决的问题,而不是一个住宅项目规范能够发挥的效力。也就是说,如果要废除以建筑面积计价销售的交易方式,至少得修改《商品房销售管理办法》,或者正在制定过程中的《住房租赁和销售管理条例》,明确规定只能套内面积计价。

五、从建筑面积改以套内面积计价销售,必须设计新的配套衔接政策。比如套内计价后,社区公共面积的法律产权应该如何定价、使用;再比如,围绕社区公共服务,如何计价,社区公共面积中产生的收益,应当如何分配等等。

市场传导机制是非常复杂的,很可能脱离初衷的轨道。一个好的初衷,并不一定会有好的结果。如果套内面积计价,带来的衔接、配套问题,最终影响了包括社区服务水平在内的多种问题,实际上是得不偿失的。这其中的衔接,公共治理,发心与初衷很重要,但最重要的,是专业能力。

六、关于房价,这点其实是最没有悬念的,因为背着抱着一边儿沉。套内面积计价,面积下来了,单价就会上去,总的成本和盈利要求不变的情况下,计价方式只是个技术因素而已。相信这一点,智商差不多的都能明白。

这其中还涉及地方政府态度的问题。众所周知,目前房地产调控是地方政府负总责,保持房价稳定是第一要务,甚至是一种政治责任,当前的统计口径,最重要的口径,成交价、抽样等,还是以建筑面积单价为标准进行,如果因为突然由建面改套内,而导致单价和成交单价的迅速上升,且得解释呢。

多一事不如少一事?也许吧。

七、当前社会舆论对建面计价的不满,本质上是对交易制度和条件不透明或不够透明,以及对共有部分建筑面积的权利义务不对等的不满。套内面积计价,确实是解决这种不透明的手段,但不是唯一手段,在公共治理的过程中,不存在一招灵的妙招,仅仅解决交易的计价方式,而不解决其他,恐怕公众仍然不能满意。

如今的不动产权证、以前的房产证上,其实也都写明了套内面积和公摊面积。这样的透明只是形式上的,更重要的是,公摊部分的权利义务不对等,滋生了不满情绪,要解决问题,不能舍本逐末。

八、套内面积计价,即便从购房人的角度看,也未必是万分得利的方式。这事儿的链条很长,比如,在按建面计价方式的情况下,很多开发商、设计院会“偷面积”,即通过运用各种对设计规范的理解和变通,把一些不应算做套内的面积“做”到套内,不少所谓赠送面积,其实都是在这个领域打擦边球。如果以套内计价,现有主流的“偷面积”赠送方式,将被重新设计。还是那句话,背着抱着一边沉。

九、再说国际经验。我们与美欧很多国家不同,发达国家,很少有我们这样的封闭小区,也很少有小区的配套,而多是由政府提供的服务,成本由税收产生。他们大部分居民住宅,其服务设施真正是公共的,大都是由城市一级全面提供的,因此,当然可以按照套内面积计价销售了。

而我们的封闭住宅小区,小区共有的配套服务只是面向本小区的,这部分的建设成本,自然是由小区产权人负担。即便全部改做套内计价,这些成本,自然会转嫁到套内的单价中。交易总价不会有任何的改变。

十、再强调一次,攸克君支持一切能够促进透明交易、公平交易的计价方式。攸克君不赞成的是,好心办坏事。

所谓“买100平米房子只得70平米”,是个伪命题,类似于写文章的标题党。