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房企陷入财务危机的6大原因,每一个都可能把巨

发布时间:2019-03-03 11:08来源: 未知
 春天是心动的季节,所以春天的故事分外多。这不一开年,房企资本市场热闹非凡,数十家房企密集发债。Wind数据显示,截至到2月18日,2019年以来房企境内外发债规模已达1546.45亿元,超过2018年同期规模。

  而房企之所以这么密集发债跟其逐渐加大的偿债压力有关,相关人士表示,2019年是房企偿债高峰期之一,多数房企面临较大的债务压力。若是融资顺利,则可一定时间内缓解房企资金压力,若是不顺,则可能出现资金链紧绷问题,随即触发各类问题如泄洪般奔涌而出。

  表面来看房企资金链紧绷是借不到钱,但其实危机早已在冰川之下,正在一点点吞噬冰块,直至轰然倒塌,那如何避免或者减少这类情况的出现,房企需要弄明白哪些因素可能会诱发房企的财务危机。

  01

  致使一个公司陷入财务危机

  有这六大原因

  地产开发作为一个链条式工作,其中任何一个环节比如拿地、开发、产品定位、营销上都出现大的问题,都会引发财务危机,带来资金链的紧绷,导致项目无法开发或者烂尾。那下面明源就从以下几个方面分析具体哪些因素会导致房企陷入财务危机。

  一、拿地拿得猛、拿得高、拿得快

  土地之于房子,犹如面粉之于面包,便宜又多又好的面粉每个开发商梦寐以求,但实际上这种好事不常有,毕竟踏对周期,看准市场并不容易。更多的时候很多开发商奉行拿得多、拿得快、拿得高,由此使自己的地产事业死在拿地上。

  周期踏错,猛拿地。前几年,曾一度跃居中国百强的某房企看到2008年地产行情火热,错误估计形势,认为火热将会延续。继而在上海周边等地盲目高价猛拿地,结果高价拿的地,遇到政策调控,基于高地价打造的多个高端改善项目严重滞销,导致公司资金流枯竭。

  步伐激进,高价拿。比如某房企,近年来净负债率持续高企,近日传出兑付压力。

  机构统计数据显示,2014年、2017年、截至2018年第三季度其净资产负债率均超过300%,在2014年还超过500%,这是什么概念了,就是说你手里有100块,其实你还至少欠别人500块。

  在刚过去的2018年,该房企几乎把能用的融资手段全都使用一遍,但公司偿债压力仍巨大。

  仔细分析下,公司之所以出现这种问题,不得不归结于其激进的拿地态度,据某机构的报告,该房企之前有2年均不到拿地金额的50%。

  以其2015年在一线城市拿的两块地王为例,一拿完16年开始了两轮调控,价格有所降温,若开发不挣钱,改规划又不通过,很久都没办法开工。在这个城市的另外两个项目也在限价的影响下要么销售不畅,要么地价过高限价没敢拿预售证。

  而这些地块不开发而需要付利息+延期违约金+延期四年额外的成本,开发了没法售的项目无法有效回款,都会加大其资金承压。

  二、自身能力有限,却又触手大项目

  开发能力有限,开发复杂项目。

  有的房企缺乏对自身实力的客观评估和判断,可能会因一时的成功,得意忘形到高估自身项目开发和操盘能力,项目正式开工后,猛然发现自身能力的不足,但已经投入太多,一面未完成开发,资金无法变现,一面后续资金跟不上,最终把自己拖死。

  比如西南某房企,经过几年区域耕耘,资产规模达到数十亿,成为当地市场的“地产黑马“,一时间拥有了上市梦。在城市中心区拟打造成涵盖六星级奢华酒店、奢侈品购物中心和超甲级写字楼于一体的顶级综合体。在开发过程中,渐渐发现开发这一项目并不容易,很快就遇到资金链紧绷,东借西挪,债越借越多,同时商业招商工作也没有进展,左支右绌。

  操盘能力弱,却又同时开发多个大盘。

  华南某房企成立五年后,就成为该地区的销冠,于2010年开始强势外拓,前期扩张重点在粤东某二线城市,后来迅猛布局珠三角、长三角、环渤海区域,开工了十多个项目,其中超过8个都是千亩大盘,前期投入是相当大,资金压力可想而知,很快就支撑不住,后续资金跟不上,多个项目相继烂尾。

  资金实力弱,盲目跟风高端度假项目。

  华北某中小型房企,发家之初,开发单栋的刚需楼盘,耗资不多,销售难度不太大,去化很不错。后来发展战略上出现失误,盲目跟风高端度假项目,并在大牌房企云集的区域重金拿地。不过豪宅开发又不同于刚需盘,没过多久就出现资金问题,转向民间借贷寻求输血,但高企的利息,使得这种方式无已于饮鸩止渴,楼盘很快烂尾。

  三、产品不适销,房子开发了卖不出去

  去年九月份,万科一句“活下去“在行业内激起千层浪,殊不知,郁亮在这个会议中也着力提到一点:在产品力上多花功夫。

  环顾地产业,凭借独特产品模式而成为行业NO.1的凤场当属成功者,而由于产品规划不符合市场实际情况,导致项目滞销,进而引发企业资金断裂的例子也是比比皆是。

  如三线城市某房企拿的一地块,位于当地的凤凰新城附近。然而那一板块在当时根本不成熟,交通不便、商业空白,也缺乏其他优质配套资源。在缺乏对当地市场专业调研的情况下,仅为了凸显与周边项目的差异化,房企就贸然选择将项目定位高端产品。

  而项目在开盘后,完全不被当地的高端客户所接受。一开盘便严重滞销。受惨淡的销售影响,项目资金链最终断裂,而开发商也最终破产。

  四、开发项目资产回报周期长,一时半会没有收益

  之前有个段子说,富二代沉迷于吃喝嫖赌是很难破产的,真正能让土豪返贫的只有赌,包括和赌性质相似的投资,如果加了杠杆的,几百亿也不安全。不仅富二代如此,突然发家的富一代也是这个道理。

  比如某房企因一次投资豪赚50亿,顿时觉得自己是天选之人,开始豪赌之旅。单纯造房子挣钱没劲儿,玩开矿、玩影视、进文旅、押商住,总之什么长线玩什么,毕竟单纯造房子挣钱这事很没劲儿。

  当然该房企也不是完全靠赌,其具体模式是通过商住项目销售获得现金流,补充投资周期长的文旅项目,但是2017年,某一线城市出现新政,其十几个项目全年卖了不到2%。

  没有资产反哺文旅,文旅项目进展不畅,随即这一年多个文旅项目或陷入资管计划违约,或陷入产权司法纠纷,本来文旅就是长期投资,这一下没法推进更是没有现金流,长短线都歇菜。

  五、房企内部管理失序,项目资金被严重腾挪。

  如长三角某项目,先后开了3次盘,买了卖了几百套,回款几个亿。但项目在主体结构完工后,却还是陷入了烂尾。

  而之所以出现这种情况,是因项目的母公司将项目预售资金挪到了旗下的酒店、商业地产、制造及股权投资等业务。而个别业务投资遇挫,使得挪用的资金无法及时回笼,导致项目的现金流最终断裂。

  六、资金运转不良时,多方举债,高息借贷尤甚

  华南某房企由于资金紧张,多个项目出现延迟交楼,停工问题后,开始大举借债,向银行借款几千亿,利息超20%,并且每月支付,另外还有高利贷借款,利率为银行同期同类贷款的4倍。

  该房企还借了大量的民间高利贷,可能存在3分息、5分息的高利息借款。最后公司完全被高利贷拖垮,进行了破产重整。

  02

  始于贪婪

  陷于盲从

  终于过度自信

  喜欢上一个人,渐入佳境,大致是这样一个过程,始于颜值,陷于才华,忠于人品。而一个企业做生意跟谈恋爱差不多,都是要找到一个看中的行业,进而利用自身实力,秀出最棒的自己,最终抱得大钱归。那一个企业走向穷途末路,没有钱途,无非是始于贪婪想要得太大太多,陷于盲从,没有自己的特色,终于过度自信,没特色还特牛掰横着来。

  而房企陷入财务危机,资金链断裂,看起来是地产开发链条中的一个举动,其实更深次的原因在于有的房企贪婪而忘记及时止损,盲从而罔顾市场现实,过度自信而不懂得寻求合作。

  一、始于贪婪,忘记及时止损

  贪婪是欲望之花,在金钱欲望的铺陈下,贪婪高歌猛进,一往无前,很遗憾,终点可能是暗黑地狱。成功厚黑学认为只有贪婪才能让人成功,的确理性冷静的贪婪可带人飞起,但急功冒进、剑走偏锋、踩踏投资节奏的贪婪则是百害无一利。

  上面列举的出现财务危机直至破产的房企可谓都是始于贪婪,更快的节奏,拿更多地,更好的地,盖更多的房子,有更靠前的排名,更高的利润。当然这是所有房企的想法,并没有不好。但是为什么他们出现问题了,就在于这些房企的贪婪过于急功冒进,不解决现实中的经营问题,而一味追求铺大摊子。

  其实对于一个房企而言,要想拼规模做大很容易,但要想做强则考验着房企的战略定力和对“做大”诱惑的抵御能力。

  形势面前懂得知进退,懂得及时止损,才是一个房企该有的成熟和智慧。比如世茂,在地产行业集体狂奔时,急流勇退,果断降速,解决前期历史遗留问题,苦练内功。论规模,世茂与这两年大幅前进的同档次的房企比,似乎掉队。但从整体运营和盈利来说,及时止损,懂得舍弃的世茂走得更远。

  2、陷于盲从,罔顾市场现实

  人过于贪婪就易急功近利,不顾现实,出现盲从。房企盲从大致的表现是不知道自己的能力、优劣势何在,缺乏思考和分析,奉行拿来主义。比如有的开发商可以沉下心来充分调研市场后做产品,但是有的开发商特别是小开发商市场什么好卖就复制过来,看别人在哪建盘买得高,就打肿脸充胖子也去学,结果产品没开发出来就死在资金不足上,或者开发出来倒在项目不适销中。

  而一个房企若是踏对时机,少拿错地,少做错产品,则需要严格分析市场及地块条件,同一件事,并不是别人能行你就能行。

  如这两年发展迅速的旭辉在拿地方面就极为用心。其每拿一块地,都会准备52个备选方案。这也就意味着每块地背后会有着52次强排、52次测算、52次踏勘。

  而这52次努力换来的是一个个成功的开发项目。

  3、终于过度自信,无视开发规则

  盲从之后还挺有自信,当然合适的自信利于人摆脱困境,但是过度自信可能带人走入窘况。房企过度自信很多就是对自身开发能力、操盘能力、资金能力认识不足,表现出了过多的乐观,进而无视开发中的游戏规则,不顾实际情况高价拿地,不看几斤几两开发复杂项目或者同时操盘多个大项目,资金管理能力不强去玩长线项目,甚至过分相信自己的融资手段,以为自己有极高地超地拆东墙补西墙天赋。

  其实于这些房企而言,他们并不是不知道可能出现的问题,但是重点在于他们觉得行,不会想到要去寻求合作找人帮忙,这些都不是事,钱当然是一个人挣得爽。

  但其实无论大房企还是小房企都需要懂得准确认识自我。如果有难的项目你自身缺乏操盘经验你可以卖给更具实力的开发商,即便不愿意出让项目控制权,你也可以找代建,比如绿城、滨江等。亦或者可以找其他房企一起联合开发。而这些合作的成功项目也是不胜枚数。

  无论怎样,都比自己过分高估实力,自己把自己玩死强,毕竟出来混,都是为了挣钱,怎么挣得稳当怎么来了。

  小结

  有的房企最终破产退出地产舞台,认为是遇到调控,但是中国的调控又不是一两次了,热了就要调控。但一些企业或者老板会因为过往的成功,一时失去了判断能力,再加上无法克服人性弱点,从而使企业走向终结。

  因而运作地产行业需要控制自身欲望,尊重开发规则,正视市场现实。毕竟抱怨调控,于事无补,在中国就是要懂得在现行的游戏规则下发展。你看老大哥万科就不去随便抢地王,碧桂园就不去瞎开发产品,恒大就不会胡乱找人借钱。